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成都酒店設計軟裝之舊酒店如何改造才能贏得市場知識

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1、確定舊改項目的市場定位

       過去十年中，不少酒店因起步早、圈地快，所處的區域已成為繁華的商業區，甚至部分已被圈進城市

商業核心位置。為何一些地處中心區的酒店失去了吸客的能力？原因就在于過去粗放式的市場投放，周邊產品

同質化嚴重，內部設施設備嚴重老化所帶來的各種影響，再加上周邊新酒店的出現，其市場競爭力明顯下降，

或者是直接失去競爭力，面臨虧損的局面。

如何確定舊改項目的市場定位？首先是區域地位。確定項目地在該區域的位置，分析市場是否還有競爭空間，

或者是是否還具備酒店商業價值；其次就是市場定位。了解周邊同行的項目情況，定位走向、優勢與劣勢的對

比，確定自身項目在未來商業空間中該具有何種產品優勢；最后是品牌定位。無論是加盟連鎖品牌還是沿用或

創建自己的品牌，都需要確定單體運營及加入連鎖的優劣勢，詳細分析項目未來需要面臨的問題，分析品牌檔

次是否符合項目地的實際情況。

舊改項目的定位準確與否，將決定后期酒店產品的收益、市場競爭能力、生存空間等關鍵性問題。因此，前期

的工夫不可省略，單憑臆想砸錢改項目，將導致后期資金的損失。

2、項目基礎設施評估的重要性

       過去的舊改項目中，投資人直接把酒店“推倒重來”的現象非常普遍。事實上，在舊改項目中，很多基

礎設施是可以再次投入使用的。舊改項目的基礎設施評估標準將直接給后期投資帶來重大的變化。評估應該從以

下幾個方面展開。

機電設施、消防設備。這在酒店投入中是相當大的一部分，需要綜合評估原有設備的使用年限、維修保養情況、

未來可使用的年限等。通過邀請專業人員評估，可以重新核定未來機電設備的采購及種類，在未來的拆遷過程中

，保護好原有設備，變得積極而有意義。

硬裝部分?？头康母魤?、餐廳的廚房與消費區功能劃分等，都涉及各種硬裝投入。很多公司往往一刀切，導致現

場一片狼藉，不僅需要后期加大成本投入，同時在拆遷過程中，垃圾運送費用開支也非常龐大。所以要了解現有

功能區分是否符合酒店未來經營發展，比如傳統酒店客房大多數比較寬敞，如果原有格局符合未來酒店品牌，類

似于隔墻這些硬裝是完全可以不拆除的，只需要對過不適用的部分進行改造即可。

軟飾。酒店年年都有小改造或物品增加，有些舊物裝飾隨著歲月的流逝變得極有歷史意義，可以通過舊物改造或

重復使用，讓更多歷史得以重現。目前，世界各地均在推崇類似的裝飾手法，讓老物件獲得了重生。

3、修舊如舊的價值不可忽略

       修舊如舊不僅僅是為了節省成本，更是一種漸進式的保護措施，讓更多人文的、精神的通過建筑保存下來

。盡可能的利用原物，最大限度保存建筑原構建，通過舊料保持原有建筑的個性與風格，可以更好地體現建筑原味。

此外，通過舊物改造，達到再生利用的價值，這不僅僅有利于企業獲利，更能減少建筑垃圾。在這點上，韓國的家

庭已經提前做到了，筆者曾在韓國家庭做客，發現其舊木門改造的中庭屏風、石舂上面加塊玻璃就是茶幾等做法，

簡單而樸素的改造，卻讓人看到了其品位與不俗的理念。

4、樓體建筑與品牌差異化的關系

        因時代的發展，建筑變成了一個符號，見證了一段歷史。很多酒店建筑，也因此有了自己獨特的優勢及嚴

重的不足。樓體建筑與品牌差異化有著千絲萬縷的關系。

城市的發展與建筑密切相關，過去人均收入低，汽車保有量同比較少，建筑在設計停車功能時也同步偏少。很多核

心區的樓盤，其建設獨具特色，樓層較高，符合輕奢酒店或者是五星綜合體酒店的建設要求，但因為停車功能嚴重

缺失，阻礙了大部分有車一族入內消費，因此失去了競爭的先機，酒店完工后依然無法獲得競爭力。

      這一類酒店的改造應按照酒店的樓體建筑，核定樓層的層高、電梯數量及可改造數量、停車配套、物業情況

等等，尋找與建筑本身符合的一些品牌，可以避免硬傷帶來的經營損失。同時，也可以揚長避短，給自己的項目帶

來更多的收益。品牌的不同，選擇客群不同，其消費需求與特點、出行方式、服務體驗的要求也截然不同，因此，

在項目圈內選擇更符合商圈與自身建筑的品牌，是符合商業模式的。

5、資金流向把控項目動作

       投資者選擇舊改項目時，大多數已經了解過去的舊改所需要的費用，因未經過科學測算，基本上是備足了資

源下決心改造。但是從財務角度節省一分錢都是純利潤，賺取一分錢都是營業額。能在前期資金上把握好，后期經營

管理者肩上的重擔就會減少，意味著投資回報期更短。

希望以上分享對酒店設計師與即將酒店裝修的業主供參考。我們12年酒店設計經驗，為275家客戶共同見證。